Decisão 0319985-53.2016.8.24.0008

Documento:7065796 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0319985-53.2016.8.24.0008/SC RELATOR: Juiz MARCELO CARLIN RELATÓRIO Trato de apelação cível interposta por Librelato Construções e Incorporações Ltda., da sentença proferida na 4ª Vara Cível da Comarca de Blumenau, nos autos da ação constitutiva negativa c/c restituição de valores e indenização por danos morais ajuizada por J. M. e C. J. D. S.. Por brevidade, transcrevo, em relação à tramitação na primeira instância, o relatório da sentença (evento 41): J. M. e C. J. D. S. ajuizaram ação constitutiva negativa, com pedido condenatório, contra LIBRELATO CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA. Em sua inicial (ev. 1), narrou a parte autora que, em 12 de novembro de 2014, firmou com a ré contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel em construção. Asseveraram os demandantes que "o valor do imóvel pactuado é de R$ 157.400,00 (cento e cinquenta e sete mil e quatrocentos reais), sendo que as condições de pagamento foram: um valor a título de entrada, parcelas mensais, reforços e ao final obtenção de financiamento bancário conforme documentação anexa. Os autores sempre cumpriram com suas obrigações e pagamentos, não havendo qualquer descumprimento contratual por parte destes, sendo que já desembolsaram a quantia de R$ 39.661,29 (trinta e nove mil seiscentos e sessenta e um real e vinte e nove centavos)". Aduziram que, "de acordo com o que consta do pacto firmado entre as partes, as obras necessárias à edificação do imóvel acima mencionado deveriam ser concluídas com a expedição do HABITE-SE (o qual se entende que entregando o habite-se a obra está concluída e pronta para a moradia) até JULHO de 2016, com prazo de tolerância de 90 (noventa dias) dias conforme CLÁUSULA OITAVA. Conforme se verifica dos documentos juntados a inicial, o apartamento ainda não foi entregue até a presente data (30/11/2016), ou seja, já extrapolou o prazo de entrega contratual e também o prorrogável de 90 dias conforme consta no contrato". Disseram, ainda, terem procedido à notificação extrajudicial da requerida em relação ao pleito de resolução do contrato. Requereram a concessão de tutela provisória, a fim de serem suspensas as cobranças das parcelas vincendas. Pediram, ao final, a procedência dos pedidos para: "DECLARAR a rescisão do contrato travado entre os litigantes, redundando em mandar ressarcir aos autores os valores de entrada, parcelas adimplidas, reforços e outros desembolsados, totalizando o valor de R$ 39.661,29 (trinta e nove mil seiscentos e sessenta e um real e vinte e nove centavos), acrescido de correção tendo por base o IGP-M, a contar do arbitramento, com juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, descontados os percentuais legais a título de distrato. 6.2) CONDENAR a ré a pagarem aos autores, uma indenização por danos morais (art. 5º. CF/88 c/c arts. 6º, inciso VI, e 14 do CDC), em montante a ser arbitrado por esse juízo, sugerindo-se, com base na capacidade financeira das partes e no grau e extensão do dano, o valor correspondente a 10.000,00 (dez mil reais)". Valoraram a causa. Juntaram procuração e documentos. Em decisão (ev. 4), o pedido de tutela provisória foi indeferido. Citada (ev. 13), a parte ré ofereceu contestação, oportunidade m que impugnou as alegações veiculadas na exordial, nos seguintes termos: "dentre os motivos que ampliam o prazo de tolerância acima mencionado, enunciados de maneira expressa no contrato firmado entre as partes, encontra-se o seguinte: demora dos poderes públicos na concessão do Habite-se definitivo por razões independentes dos serviços e responsabilidades da PROMITENTE VENDEDORA. No caso em tela, a Requerida já havia concluído as obras e efetuado o PROTOCOLO DE HABITE-SE (nº 12902) perante o Corpo de Bombeiros Militar em 29/08/2016, ou seja, muito antes do final do prazo de tolerância previsto contratualmente. Ocorre que, por demora do poder público, demora tal que não possui qualquer relação com os serviços e responsabilidades da Requerida, o Corpo de Bombeiros veio a realizar a necessária vistoria somente em 26/10/2016, sendo expedido o HABITE-SE apenas em 09/12/2016 (Doc4). Requereu, assim, a improcedência dos pedidos. Réplica ao ev. 16. Intimadas para especificação de provas, a parte ré requereu o depoimento pessoal da autora, ao passo que os autores requereram o julgamento antecipado de mérito. Em decisão (ev. 31), foi designada audiência de conciliação. Inexitosa a conciliação, determinou-se a conclusão dos autos. Vieram os autos conclusos. Os embargos de declaração opostos pela parte ré foram rejeitados (evento 57). Inconformada, a construtora ré apelou, sustentando, em sínteses (evento 68): a) o pedido de rescisão não decorreu de atraso, mas de desistência pessoal dos compradores, configurando resilição unilateral; b) a demora na concessão do Habite-se se deveu a fatos alheios à sua vontade, expressamente ressalvados no contrato; c) eventual devolução deve observar as regras contratuais de distrato, com retenção e parcelamento; d) os autores agiram de má-fé ao omitir o real motivo da rescisão; e e) não deve arcar com honorários de sucumbência. Contrarrazões foram apresentadas no evento 76. Ascenderam os autos a esta Instância. Redistribuídos, vieram conclusos. É o relatório. VOTO 1 Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, aconheço do recurso. Passo, assim, a análise do mérito. 2 No mérito, sustenta a apelante que o desfazimento contratual não decorreu de inadimplemento, mas de mera opção pessoal dos compradores, que teriam manifestado interesse em adquirir outro imóvel. Afirma que o Habite-se foi requerido dentro do prazo contratual e que eventual atraso na sua expedição se deveu exclusivamente à morosidade dos órgãos públicos, fato que constituiria motivo de força maior, expressamente ressalvado em cláusula contratual. A argumentação não merece guarida. Conforme se extrai dos autos, o contrato previa a conclusão das obras e a expedição do Habite-se até julho de 2016, com tolerância de noventa dias, findando o prazo em 31 de outubro de 2016. Contudo, o documento foi concedido apenas em 09 de dezembro de 2016, evidenciando atraso de trinta e nove dias além do limite contratual. Ainda que a construtora tenha protocolado o requerimento de Habite-se em 29/08/2016, a efetiva entrega do imóvel somente se torna possível após a expedição do referido certificado, que constitui condição indispensável à habitabilidade e à regularização da unidade. A demora, portanto, não pode ser desconsiderada, ainda que de pequena monta. Ademais, a morosidade dos órgãos públicos na expedição de licenças ou alvarás não configura caso fortuito ou força maior, mas risco ordinário da atividade empresarial da incorporadora, devendo ser suportado por quem explora economicamente o empreendimento. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DA AUTORA. PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA. ACOLHIMENTO. HIPOSSUFICIÊNCIA CORROBORADA PELOS DOCUMENTOS QUE ACOMPANHAM A INSURGÊNCIA. PREVALÊNCIA DA GARANTIA FUNDAMENTAL DO AMPLO ACESSO À JUSTIÇA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL OBJETO DO PACTO. RELAÇÃO DE CONSUMO. AVENÇA QUE PREVÊ COMPUTO PARA A CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO. ENTREGA DO EMPREENDIMENTO QUE OCORREU A DESTEMPO. MOROSIDADE NA TRAMITAÇÃO DO PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE QUE NÃO POSSIBILITA A PRORROGAÇÃO DO PRAZO. OBRIGAÇÃO QUE CABE À DEMANDADA. SITUAÇÃO COMPREENDIDA COMO INERENTE AO RISCO DA ATIVIDADE DESENVOLVIDA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DEMONSTRADO. Não se pode cogitar que sociedades empresárias que atuam no ramo de construção não prevejam os riscos da atividade, principalmente no tocante aos trâmites burocráticos necessários à realização da obra. Tais ocorrências são previsíveis e inerentes à atividade que desempenha a ré, não podendo, assim, ser utilizadas como justificativas válidas para o atraso na conclusão da obra. (...). Afasta-se, pois, a alegação de excludente de responsabilidade. (STJ, REsp: 1700592, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, j. 19.10.2017). [...] (TJSC, AC 0305116-20.2014.8.24.0020, 4ª Câmara de Direito Civil, Relator José Agenor de Aragão, D.E. 18/11/2020). Reconhecido o inadimplemento contratual, aplica-se o disposto no art. 475 do Código Civil, que autoriza a parte lesada a requerer a resolução do contrato e o retorno das partes ao status quo ante. De igual modo, não procede a tese de que os autores teriam desistido do contrato por vontade própria. Ainda que posteriormente tenham manifestado desinteresse na continuidade do negócio, tal fato não afasta a mora já caracterizada nem transmuda a natureza da resolução, que decorre do atraso imputável à incorporadora. O próprio juízo de origem enfrentou expressamente essa questão, consignando que o eventual desinteresse dos compradores não tem o condão de elidir o inadimplemento contratual, tampouco configura litigância de má-fé. Logo, a rescisão do ajuste foi corretamente reconhecida como resolução por inadimplemento da vendedora, e não como resilição unilateral por conveniência dos compradores. 3 No que tange à restituição de valores pagos, o recurso também não comporta provimento. A apelante insurge-se contra a condenação à restituição integral das parcelas adimplidas, sustentando que, caso mantida a rescisão contratual, devem prevalecer as disposições previstas no instrumento particular de compromisso de compra e venda, as quais preveem devolução parcelada e com retenção de valores. Defende, ainda, que, sendo a rescisão motivada por culpa dos compradores, não poderia ser compelida a restituir integralmente as quantias recebidas. Como já assentado, o desfazimento contratual decorreu de inadimplemento imputável à incorporadora, diante do atraso na expedição do Habite-se além do prazo contratual acrescido da tolerância. Trata-se, pois, de resolução do contrato por culpa da vendedora, e não de resilição unilateral por conveniência dos compradores. Em tal hipótese, a restituição deve ser integral e imediata, porquanto não se admite a aplicação de cláusulas de retenção ou devolução parcelada quando o inadimplemento é da construtora. As disposições contratuais que preveem retenção de valores destinam-se às situações em que a resolução é provocada por iniciativa do comprador, o que não se verifica no caso concreto. Nesse sentido, esta Corte já assentou que: EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. RECURSO DA PARTE RÉ. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME [...] III. RAZÕES DE DECIDIR [...] 5. Configurada a culpa exclusiva da vendedora, é devida a restituição integral das parcelas pagas, conforme a Súmula 543 do STJ. É abusiva a cláusula de retenção de 50% em caso de inadimplemento do fornecedor. A comissão de corretagem integra o preço e não pode ser retida quando a resolução decorre de culpa do fornecedor. 6. Cláusulas que condicionam a restituição ao Habite-se ou ao trânsito em julgado não prevalecem nas relações de consumo quando caracterizada a mora do promitente vendedor. 7. Os índices de correção monetária e os juros de mora devem observar o pactuado, afastando-se, nesse cenário, a aplicação residual dos encargos legais, conforme previsto nos arts. 389, parágrafo único, e 406 do CC. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso da parte ré conhecido e parcialmente provido, exclusivamente para adequar os índices de correção monetária e os juros de mora ao pactuado, mantidos os demais termos da sentença. (TJSC, ApCiv 5028915-93.2024.8.24.0064, 8ª Câmara de Direito Civil, Relator para Acórdão MARCELO PONS MEIRELLES, julgado em 29/10/2025) O entendimento está em consonância com a tese firmada pelo Superior TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Nº 0319985-53.2016.8.24.0008/SC RELATOR: Juiz MARCELO CARLIN EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. EXPEDIÇÃO TARDIA DO HABITE-SE. RISCO DA ATIVIDADE. CULPA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ DOS AUTORES. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com restituição integral das parcelas pagas e afastamento de indenização por danos morais, diante de atraso na entrega do imóvel, caracterizado pela expedição do Habite-se além do prazo contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o atraso de trinta e nove dias na expedição do Habite-se justifica a rescisão contratual por inadimplemento da construtora; (ii) saber se o atraso decorrente de morosidade administrativa configura caso fortuito ou força maior; (iii) saber se os autores agiram com má-fé ao pleitearem a resolução contratual; (iv) saber se é válida a cláusula contratual que prevê devolução parcelada e com retenção de valores em caso de rescisão; e (v) saber se os honorários de sucumbência devem ser arcados pela parte ré, ora apelante. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A entrega do imóvel após o prazo contratual, ainda que por pequena margem, caracteriza inadimplemento contratual. O Habite-se foi expedido após o prazo de tolerância previsto. 4. A morosidade do poder público na expedição de documentos necessários à entrega do imóvel não configura caso fortuito ou força maior. Trata-se de risco inerente à atividade da incorporadora. 5. A resolução do contrato por inadimplemento da construtora afasta a incidência de cláusulas que preveem retenção de valores ou devolução parcelada. A restituição deve ser integral e imediata. 6. Inexiste má-fé dos autores. A formulação de pedido baseado em inadimplemento contratual e fundado em provas documentais não constitui conduta dolosa ou temerária. 7. Mantida a distribuição dos ônus sucumbenciais, com majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. O atraso na expedição do Habite-se, ainda que por poucos dias, caracteriza inadimplemento contratual, salvo prova de caso fortuito ou força maior. 2. A morosidade dos órgãos públicos na liberação de documentos não configura excludente de responsabilidade do incorporador. 3. É devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador quando a resolução do contrato decorre de inadimplemento da vendedora. 4. A formulação de pedido judicial fundado em inadimplemento contratual e em provas documentais não configura litigância de má-fé.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 475 e 927; CPC, arts. 85, § 11, e 80, incisos II e III; CDC, arts. 6º, VI, e 14. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.300.418/SC, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 13.11.2013, DJe 10.12.2013; TJSC, ApCiv 5028915-93.2024.8.24.0064, Rel. p/ acórdão Marcelo Pons Meirelles, 8ª Câmara de Direito Civil, j. 29.10.2025; TJSC, AC 0305116-20.2014.8.24.0020, Rel. José Agenor de Aragão, 4ª Câmara de Direito Civil, D.E. 18.11.2020. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 2ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos do decidiu, por unanimidade, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Florianópolis, 13 de novembro de 2025. assinado por MARCELO CARLIN, Juiz de Direito Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 7065797v3 e do código CRC f2b059ae. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): MARCELO CARLIN Data e Hora: 14/11/2025, às 16:57:29 0319985-53.2016.8.24.0008 7065797 .V3 Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:02:15. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas Extrato de Ata EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL - RESOLUÇÃO CNJ 591/24 DE 13/11/2025 A 19/11/2025 Apelação Nº 0319985-53.2016.8.24.0008/SC RELATOR: Juiz MARCELO CARLIN PRESIDENTE: Desembargador EDUARDO GALLO JR. PROCURADOR(A): NEWTON HENRIQUE TRENNEPOHL Certifico que este processo foi incluído como item 61 na Pauta da Sessão Virtual - Resolução CNJ 591/24, disponibilizada no DJEN de 27/10/2025, e julgado na sessão iniciada em 13/11/2025 às 00:00 e encerrada em 13/11/2025 às 19:29. Certifico que a 2ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão: A 2ª CÂMARA ESPECIAL DE ENFRENTAMENTO DE ACERVOS DECIDIU, POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO. RELATOR DO ACÓRDÃO: Juiz MARCELO CARLIN Votante: Juiz MARCELO CARLIN Votante: Desembargador EDUARDO GALLO JR. Votante: Desembargador Substituto DAVIDSON JAHN MELLO MARCIA CRISTINA ULSENHEIMER Secretária Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 16:02:15. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas

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